東京都郊外で一戸建ての購入を考えている方に知っておいてもらいたいこと

一戸建てのメリット・デメリット

１．一戸建てのメリット

まずは一戸建てのメリットや魅力についてご説明します。 一戸建てには以下のようなメリットがあります。

・土地が資産になる ・管理費・修繕積立金がかからない ・専用の庭がある ・駐車場を持てる ・騒音などのトラブルが起きにくい ・自由に作れる ・環境

土地が資産になる

一戸建てを購入すると建物だけでなく、「土地」も所有物になります。もちろん借地権付き物件の場合は、土地は自分のものにはなりません。 建物は経年すると価値が低下します。

時間が経つにつれて建物には傷みなどが発生します。また修理をしなければ住めないような状態になってくると最終的には無価値になります。

しかし、土地に関してはそのような経年劣化はありません。利便性などの周辺との関連性によって価値は変わります。周辺の開発が進み、新しく駅ができると価値が上がることがあります。

反対に別の場所の開発が進むことによって相対的に価値が下がることもあります。土地は建物と比較して資産価値として考えても安定する資産です。

また一定の価値を保ったまま引継ぎ事も可能です。 正確に言うとマンションも土地の一部（持ち分）を所有していることになりますが、更地にして売る、建て替えるといった行動をとることはできません。そのため資産としての自由度は低めです。 住宅を担保という形で融資を受けるリバースモーゲージも一戸建てを担保が原則となっています。

管理費・修繕積立金がかからない

マンションには、基本的に毎月の住宅ローンの返済があり、そこにマンション管理費と修繕積立金を管理組合に収める必要があります。 もちろん、古いマンションなどの場合にはそれ以外の費用が掛かることもあります。例えばその建物が現行の耐震基準を満たしていないとなると、管理組合で会合などを開いて、耐震改築をするかで意見を取ることもあります。

耐震工事をするとなるとその分の費用がかかることになります。 こうした費用は単純な支出と考えることもありますが、耐震仕様にすることで、税制面で固定資産税の減免などの優遇を受けられることもあります。

一戸建ては、土地の購入費用から設計、建築費用などがかかるため、マンションに比べると初期費用が高額になる傾向はあります。しかし、10年20年という単位で費用を考えた場合、あとから管理組合に収めるマンション管理費や修繕積立金や車の駐車場代も考慮すると実際はほぼ同じぐらいの金額がかかっています。

一戸建ては自分でメンテナンスを行う必要はありますが、決まった時期はなく、メンテナンスの時期に関しては任意で決めることができます。

一方、メンテナンスの時期やその工事内容などをマンションの場合には管理組合がある程度請け負ってくれますが、自由にメンテナンスを行ったり、その工賃の交渉をしたりなどはできません。

・専用の庭がある

一戸建てにあって、マンションにないものと言えば、自分の「庭」です。自己所有の敷地内であれば、違法な事でない限り自由に使えるスペースになります。 都心の高級マンションには共有スペースとしての庭などはありますが、大半のマンションのフリースペースはベランダやバルコニーくらいしかありません。

そのサイズのスペースですと花火やバーベキューなどはできません。また家庭菜園などを作るのも難しいでしょう。庭があればそのスペースを自由に使うことができます。 バーベキューや家庭菜園、またペットと遊ぶことなどを考えるのであれば、庭はそうした目的を果たすための非常に良いスペースとなります。 また日当たりの良い場所であれば、物干し台などを置いて広く洗濯物を干すこともできます。

・駐車場を持てる

マンションには専用の駐車場はありますが、すべての住居者が使えるわけではありませんし、数も限定されていることが多いです。

自動車を所有しているけれど、マンション内の駐車場を借りることができなかったため、別途月極駐車場を借りなければならないということにもなりかねません。

また、近くに駐車場が借りられなかった場合には離れた場所に駐車場を借りなければならないということもあるでしょう。

そうした場合には自動車を利用するたびにその場所まで行かなければならないこともあり得ます。 自動車のひとつの利点として濡れずに移動できることがありますが、駐車場までの距離が遠ければそうしたメリットもなくなってしまいます。

また自動車を2台以上所有している場合、月極駐車場は金銭的な負担も大きくなります。 一方、一戸建てであれば土地の所有区分で専用の駐車場を作ることが可能です。ビルトインガレージなども充実してきたので最近はビルトインガレージのある一戸建てを作る方も増えてきました。

・騒音などのトラブルが起きにくい

テレビでもよく取り上げられるのですが、複数の住戸を一つの建物にまとめて作る集合住宅では隣人トラブルが一軒家に比べて起こりやすいです。隣人トラブルとして多いものは騒音や異臭です。普段そこで生活しているわけですからどうしても「音」や「臭い」は発生しまいます。

その家では気にならない「音」や「臭い」でも、隣室では非常に気になる、ということもあり得ます。そうした認識の違いによってトラブルに発展することがしばしばあります。

最も多いトラブルとしては上の階からの足音や水音などが気になるというものです。特別騒がしくするつもりがなく、普通に生活していても階下の人からするとそれが耐えがたい苦痛であることもあるのです。 しかし、一戸建ては建物が独立していますので、上の階から足音や水音などが聞こえることはほとんどないでしょう。もちろんお互い窓を開け放っていたり、特別大きな音をたてていたりするなら話は別ですが……。

ある程度遮音性の高い住宅であれば、家の外まで足音や水音が響いてしまうことは少なくなります。子育て中のご家庭で、子どもが室内で走り回ったり、泣いてしまったりしても、マンションほど近所に迷惑かけることはないでしょう。

プライバシーの確保ができる マンションと比べ、独立している一戸建てはプライバシーを守る面や治安の面でもメリットがあります。大型のマンションなどの場合、不特定多数の人が出入りするため、治安の面でも不安があるでしょう。隣室や上下の部屋であれば生活音が聞こえてしまうため、住人の構成や不在の日などを推測されてしまうこともあります。

一戸建てであれば隣人が誰であるかなどはある程度把握はできますが、知らない人に一方的に個人情報を知られてしまうことなどは少ないはずです。 またペットの問題などもあります。

最近ではペット可のマンションも増えてきていますが、周辺への影響などを考えると一軒家の方が自由度が高いでしょう。

ペットの臭いや音などを隣人が嫌がることもあります。また特別苦手な動物がいる場合、マンションの廊下でそうした動物とすれ違うことを嫌がる人もいるでしょう。 そうしたことを考えるとペットを飼うのであれば一戸建ての方が好ましいでしょう。

・自由に設計できる

新築の注文住宅の素晴らしいところは設計図がまず白紙という点です。間取りをはじめ、デザインから素材、設備などが自由に決められます。 もちろん法律や技術の制限はありますが、設計事務所に依頼し、ハウスメーカーや工務店、と相談しながら、理想の住まいを創造することが可能です。

マンションではリフォームやリノベーションは専有部に限定されてしまいます。もちろんマンションでは増築して面積を増やすことができません。

一戸建てであればリフォームやリノベーション、そして増築も自由です。中古住宅を購入し、大規模リフォームで外装

・内装を１から作り変えることも可能です。

家族が増えたら、部屋を増やしたりすることも可能です。子が家を離れたら、子ども部屋を書斎やその他の用途の部屋に改築することもできます。また庭を大きくするために「減築」することも可能です。ライフスタイルや世代の変化に合わせて家の形を変えたり、建て替えたりすることも可能なのが一戸建ての強みです。

・周辺が落ち着いている

都市部にも一戸建てはありますが、多くの一戸建ては郊外の住宅地に建てられることが多いです。 郊外に一軒家が多い理由としては地価や環境の面が大きいです。郊外であれば敷地も広く取ることができます。また周辺環境の面で見ても自然豊かなエリアが多いため、子育てや生活環境などを考えて郊外に一戸建てを建てることが多いです。昨今のテレワークの訴求もあり、通勤に時間をかける人も少しずつ減ってきています。

都心部に住むメリットは通勤などの利便性です。通勤する必要がないのであれば都会から静かな環境に移り住みたいと郊外の住宅へ転居する人が増えてきました。 東京都内であれば近年多くの住宅地が開発されているのは西多摩地区です。駅までの距離次第では都心部へのアクセスも良く、またほどよい価格の地価であるため、現実的に一戸建てを購入することができる地域だからです。

現実的に都心への通勤

・通学も可能で、テレワークなどで毎日出社する必要がない場合には非常に便利な地域です。

福生市には多摩川緑地福生南公園と緑が充実した環境もあります。 子育てをする環境も充実していますし、福生では公園も学校も広いのがメリットです。

2.一戸建てのデメリット

一戸建てにはメリットがたくさんあります。 しかしながらデメリットもいくつかあります。どのような部分がデメリットになりうるのか購入前にきちんと知っておく必要があります。

• ・建て替え不可物件がある
• ・耐用年数が短い
• ・管理・維持は自己責任
• ・防犯上のリスク
• ・気密性・耐熱性

中古一戸建てを検討している場合、都市計画区域などを調べて「再構築不可」物件かどうかを確認するようにしましょう。 建物が密集している場所では奥まった場所に建物が建てられており、道路と面している敷地部分が非常に狭いこともあります。

こうした物件というのは建築基準法の「接道義務」（消防車や救急車が通行できるように敷地が一定以上道路に面する事を義務付け）を満たしていないことが多いのです。こうした物件は以前の法律上で建てられた物件であるため、現行の法律の建築要件を満たしていません。

こうした物件というのは、リフォームやリノベーションは可能ですが、解体して建て替えは不可になります。建築物の骨組み部分を残して改築することはできますが、今あるその骨組みを立て直すことはできません。

もし知らずに取り壊してしまうとその場所に建物を建てることができません。 そうした不便な面がある分、価格も格安で購入することはできます。しかしリフォームなどを行っても建築物そして土地としての評価は低いので住宅ローンが組めないこともあります。もし融資が通ってもあっても融資割合が低くなる傾向にあります。

・耐用年数が短い

維持管理の部分にも付随することですが、一戸建ては耐用年数が短いです。一戸建てそのもの問題というよりも、建築方法によって耐用年数は変わってきます。

木（W）造は、鉄筋（Ｓ）造や鉄筋コンクリート（ＲＣ）造のマンションと比べると税法上の耐用年数（法定耐用年数）が圧倒的に短いのです。日本の一戸建ての多くは木造で作られています。そのため一戸建ては全般的に耐用年数が短いのです。 下記のＵＲＬを参考にしていただければ幸いです。

https://www.city.fujieda.shizuoka.jp/material/files/group/130/taiyounensuuhyou.pdf

木造住宅の法定耐用年数は２２年になっています。 つまり築２３以上になると建物の価値は無価値として判断されてしまいます。

それに対して、鉄筋コンクリート造は４７年になっていて倍以上の耐用年数があります。 つまりお金をかけ、こだわりを持って家を建てても、３０年後に売却をしようにも建物には値段が付かないということもありえるのです。

あくまで法定耐用年数での話ですので、それを過ぎたからすぐに住めなくなるということではありません。また建物の状態によってはある程度の価値を保つこともできます。適切な維持管理を行えば木造でも状態を保持することが可能です。

最近では長期優良住宅制度のように長寿な家づくりを促進していますので、法定で２２年を一律に無価値にする評価方法も見直す動きなどもあります。

・管理・維持は自己責任

マンションは原則、管理組合が存在します。管理組合では維持管理の計画を立てて、住宅の持ち主に（管理費・修繕積立金）を徴収して定期的なメンテナンスを行います。前もって取り決めた時期に配管の掃除や共有部の清掃などを行います。こうした対応をしていくことによってマンションそのものの価値を住民全体で計画的に守っていこうという考え方なのです。

マンションの維持管理は、管理組合によって運営されており、基本「おまかせ」になります。 一方、管理が決まっているマンションとは違い、一戸建ての維持管理については所有者の一存で決めることになっています。

マンションがその建物に住んでいる全員の共同財産なのに対して、戸建てはその住人だけの財産です。そのため、メンテナンスなどに関しては自由であり、所有者だけで意思決定をすることができます。つまりお手入れするのもしないのも、そしてその時期や方法についても自由だということです。 物には必ず経年劣化が起こります。

特に日本の一戸建てには木造が多く、湿気が多いという環境でもあります。木造住宅は雨漏りなど、水の被害によって大きなダメージを受けます。

また白蟻などによって建築物の骨組みに被害を受けることもあります。自然災害などで思わぬ被害を受けることもあるのです。そうした被害はもちろん個人で補填しなければなりません。 またメリットでもある庭の存在は、そのままデメリットでもあります。庭があるということは、芝があれば刈り取りの必要もありますし、放置すればするほどどんどん生えてしまいます。伸びた草や大きく育ってしまった樹木の枝が敷地外まではみ出すと隣人とのトラブルの種になる恐れがあります。

また、道にはみ出してしまった枝が苦情の対象になることもあり得ます。 都心部ではよくある話ですが、一戸建ての所有者が高齢になってしまって芝や雑草の刈り取りができなくなり、そのまま放置されてしまうということもあります。

伸びきった草木が敷地をはみ出て周囲の敷地の中に入ってしまったり、その草の中に大量に発生した虫が周辺に迷惑を掛けたりということもあります。自分の敷地の中のことだからと放置をすることはできません。庭を持つということは、その管理をきちんと行っていくということでもあるのです。

・防犯上のリスク

一戸建てはマンションと違って、土地の所有区分の上に独立して建っています。またマンションと比べるとその住居の面積に対して一戸建ては窓も多いです。

そのためマンションに比べると外から侵入する部分が多く、空き巣被害が多い傾向にあります。特に敷地の周囲に柵があり、中が覗き込めないような作りになっている住宅は狙われやすい傾向にあります。また、住宅街で昼の人通りの少ない場所は被害が多いそうです。

外出時には、住宅の窓すべてに鍵をかける必要があります。鍵どころか窓を開け放った状態で外出してしまう人もいます。手間がかかるかといって、鍵をかけ忘れると空き巣のリスクは高まります。空き巣が室内を物色する時間は５分もあれば十分だそうです。

低層の一戸建ての空き巣被害では、窓から侵入するケースが半分以上を占めます。 大半は窓をかけていない窓から忍び込んでしまうことが非常に多いです。 下記のＵＲＬを参考にしていただければ防犯の必要性がわかると思います。

https://www.secom.co.jp/homesecurity/bouhan/c/bouhan021.html

マンションであれば防犯カメラやオートロックが導入されていたり、高級タワーマンションなどには入り口にコンシェルジュや警備員がいたりします。また建物によっては警備会社と契約して２４時間警備体制を敷いていることも多いです。

一戸建ての場合、大半の方はホームセキュリティを導入していますが、その場合の費用は自己負担になります。防犯対策をどうおこなうか、というのはその住宅ごとに持ち主の意向次第です。自分でサービスを選びきちんと対応する手間というものが戸建て購入の際にはかかってしまいます。

・気密性・耐熱性での問題

木造の一戸建ては鉄筋コンクリート造と比べると躯体にすき間ができやすいため、気密性が低くなりがちです。

気密性が低いと隙間が多くなり、室内の空気が外に流れ出てしまう事もあり、外気が室内に入りやすくなるので冷暖房の効率が悪くなってしまいます。 耐熱性についても、マンションと比べると窓も多いため全体でみると熱の放出量は大きくなります。また外気に接触する面が多くなるためその分放熱量も多くなります。

高気密・高断熱を売り文句にしている住宅メーカーも増えてはいますが、そうした住宅を建てる際には高性能な断熱材やサッシを使うのでコストもその分かかってしまいます。また、築年数がたっている中古住宅はまったく断熱が施されていない物件もあります。

３．戸建住宅の種類

一戸建ての一括りにしても様々な種類があります。 日本全体で一戸建ては木造（W）が主流ですが、大規模なマンションと同じく、鉄筋（Ｓ）や鉄筋コンクリート（ＲＣ）造の戸建て住宅もあります。 木造は、古くから技術も確立されていて、木材も広く流通していますのでコストパフォーマンスが良く、また木の温かみを好む人が多いため人気があります。

木造での住宅建設は工務店の大小を問わず依頼することができるため、選択の幅が広いことがメリットです。 耐震や断熱も技術や建材の進歩のおかげでかなり改善してきましたので、高いレベルでの木造住宅が建築できます。

Ｓ造は大手のハウスメーカーが多く採用している構造です。鉄筋の厚みによって区分はされますが、住宅ですと6ミリ以下の材を使用した軽量鉄筋造が主流となっています。

工場で生産された部材をつかうため、木のような材のばらつきはなく、安定した品質を担保することができます。 ＲＣ造のメリットは、耐震性や耐火性がとても高く耐用年数が長いこともあり、長期間にわたって価値が評価されやすい構造です。 コンクリートは、型枠によってどんな形でも実現できるため、デザイン性にも優れている住宅を造るのに向いています。

土地活用のメリット・デメリット

土地活用とは～

「売る」「貸す」「自己活用」「共同活用」 土地は固定資産税がかかるため、ただ持っているだけではマイナス資産になりかねません。 そのため、所有している未使用の土地があるのなら、それをうまく土地活用して収益を得られる状態にしたいと考える人は多いはずです。土地活用は大きくわけると４つに分けられます。 まずは「売る」、そして「貸す」という選択肢が思いつくはずです。

残り２つは「自己活用」と「共同活用」です。 賃貸アパートや賃貸マンションは収益を大きく得られる可能性はありますが、その分、ハイリスク、ハイリターンではあります。近年、サブリース問題なども大きく取り上げられています。 リスクを抑えつつ土地をうまく活用するのであれば駐車場経営などがいいでしょう。収益こそ小さいのですが、場所によっては安定収益を得ることができます。そのため、都心部などに所有している土地で駐車場経営を選択する方は多いです。 駐車場より大きな収益を確保したいのであれば賃貸マンションや賃貸アパートのように土地をフル活用するのが良いでしょう。

ローリスクのものとしては先に挙げた駐車場経営などがあります。駐車場経営は固定資産税分のマイナスを穴埋めしつつ多少の収益があればいいと考えるのが良いでしょう。

とはいえ、すべての土地がそううまくいくわけではなく、土地活用するにあたり収益がこれぐらいほしい、これぐらい見込めるというより、「土地活用する内容がその土地に合っているか」を考えるのがベストです。 代表的な土地活用方法をいくつかご紹介し、収益イメージや費用などをご紹介いたします。

【売る】

1.売却 土地を保有していて、最も確実にお金が入る方法です。

土地を売却すると売却資金がまとまって入り、売却後は固定資産ではなくなるので、今まで支払っていた固定資産税をそれ以降納める必要がなくなります。

手放すので当然ながら土地活用としての収益見込み　または　継続収入を得られなくなります。 売却する際は、「仲介手数料」「登記費用」「諸経費」がかかります。売却して得られた利益に対して「譲渡所得税」がかかります。 譲渡所得税は、所有期間が５年超の長期譲渡取得で20.315%、所有期間が5年以下の短期譲渡取得で39.63%になっており、非常に高い税率となっていますので、事前に計画をたて、それを計算した上で売却計画を進めることが重要です。

【貸す】

２．借地 土地を貸す事で、地代を得る方法です。

住宅地であれば、菜園や畑、資材置き場などとして貸し出し、それによって収益をあげるという方法になります。立地が良いのであれば土地丸ごとを貸して、借主が建築物を建てることも考えられますが、借地期間30年以上と定められているので注意しましょう。

【自己活用】

賃貸アパートやマンションを建てて賃貸収入を得たりする方法もあります。太陽光発電を設置して売電などで収入を得る方法もあります。

３． 賃貸アパート/賃貸マンション

賃貸アパートや賃貸マンションを建てて入居者を集める事ができれば、家賃収入を得る事が可能です。これらにかかる年間の経費は、固定資産税、共有部分の電気代、メンテナンス費、修繕費などです。 1年間で得た家賃収入からそれらの経費を差し引いた所得は、不動産所得になります。不動産所得は税金の対象になります。

しかし、不動産所得は減価償却費や青色申告特別控除など実際の手元から支払わない項目を経費として計上できます。

マイナスになった場合、給与取得など他の所得のプラスと損益通算が出来るので、サラリーマンなどに副業として人気なのはこれらが理由です。 賃貸アパートやマンションを建てる土地活用の重要なポイントは「立地」です。 高額費用をかけて建物を建てたけど、入居者が集まりにくいという状態では家賃収入が得られないこともあります。建設費用などの初期投資のことを考えると入居者がいないという状態では赤字になってしまいます。

また、管理費などを考えるとなにもしない方が良かったという状況にもなりかねません。 これらを解消できると謳い文句として広まったのがサブリースや一括借り上げなどです。

賃貸として土地を利用することは立地が良ければ満室に近い状態でアパート経営ができます。アパートは経営状態が良ければ、建物にかかった費用も数年で回収もできますし、安定収入としての不労収入になり得ます。

・サブリースとは 管理会社が一括借り上げした賃貸物件をオーナーに代わって第三者に貸す行為になり、「又貸し」「転貸」です。

管理会社から第三者に貸すサブリースに対してオーナーから管理会社が借りる一括借り上げはマスターリースと呼ばれます。

・一括借り上げとは

不動産会社や管理会社が、オーナーの所有しているマンションやアパートなどの不動産物件を一棟丸ごと一括で借りる行為になります。オーナーから見ると自身の所有するマンションやアパートを不動産会社や管理会社に預ける形です。

サブリース≠一括借り上げ これらが混合しやすい理由というのは、先に賃貸物件の一括借り上げをしないことにはサブリースが成立しない仕組みだからです。先にオーナーが所有する物件を管理する会社が一括で借り上げます。このオーナーと不動産業者の間のやり取りが「一括借り上げ」です。それから不動産業者が入居者に「サブリース」するという仕組みになっています。不動産業者と誰がやり取りしているのかによって名称が異なります。

４． 戸建て賃貸

戸建賃貸を建てることによる土地活用は、基本的には賃貸アパートや賃貸マンションと同じです。小さな土地からでも始める事が可能ですが、１家族にしか貸せないため、空室期間を短くすることがポイントになってきます。

将来、自分で住む場合は定期借家などにして期間を決めるのもいいです。 一時期話題になったのが、シェアハウスとして貸し出す方法です。これは入居者を家族単位で募るのではなく、個人単位で募ることによって空室期間を短くする手段のひとつです。

５． 駐車場 駐車場経営

（月極・コインパーキング）についてはすでにご説明しました。駐車場経営は上物に大きな費用を掛けることがないため安価な費用で始めることができます。

管理についても安易というのも魅力の一つです。しかし、賃貸物件のように多くの利益があるわけではなく、ローリスク＆ローリターンの土地活用法になります。駐車場経営で得られた収益は、不動産収益の所得として賃貸アパート・賃貸マンションと同じ方法で計算されます。

・月極駐車場（つきぎめちゅうしゃじょう）

月極駐車場は、防犯カメラなどは任意でつけたりしますが、コインパーキングのように機械設備の導入が不要のため初期費用を安く抑える事ができます。

・コインパーキング

形式としては、専門業者に土地を一括借り上げして機械設備を導入することで地代を受け取る方法と、専門業者から機械設備を購入して管理を依頼する方法があります。 月極駐車場とは初期費用が少なく済みますが、収益は少なくなる傾向にあります。コインパーキングは機械を購入したりするリスクがありますが収益を高くすることが可能です。

一般的には月極駐車場よりコインパーキングの方が高い収益を得られるとされています。 最近ではカーシェアリングなどに合わせてコインパーキングの中にカーシェアの車が一部を専有するのも都内では多く見受けられます。

駐車場経営による土地活用が向く土地は、住宅街の中であったり、周辺に生活している方の駐車場としての利用をしてもらったり、商業施設・オフィス・駅近の施設利用のための駐車場としての利用を見込める場所が適しています。

６．トランクルーム

トランクルームの土地活用法については、土地内にトランクルームを設置し、契約者の荷物を入れるというシンプルなものです。収益モデルについては駐車場経営による土地活用法と似ています。トランクルームも専門業者に土地を一括借り上げしてもらう方法と自分でトランクルームを購入して設備を整えて管理を業者に依頼する方法があります。

専門業者に一括借り上げしてもらう方法であればトランクルームを購入する必要がなく、リスク回避はできる分、収益は小さくなりがちです。 自分でトランクルームを購入すればリスクはありますが、当然収益も大きくすることが可能です。こうした選択については完全に土地所有者の選択ですので、立地も踏まえつつより良い方法がどちらかを考えることになります。

トランクルームは比較的に場所を選ばずに経営ができるので、オフィスや商業施設、住宅街の近くなどさまざまな場所で経営することができます。

７．太陽光発電

所有している土地に太陽光発電を設置して売電で収入を得る方法です。 太陽光発電は、事業用であれば20年間は売電価格が固定されるので、20年先まで安定した収入を見込む事が可能です。 詳しくは下記をご覧ください。

https://www.enecho.meti.go.jp/category/saving_and_new/saiene/kaitori/fit_kakaku.html

太陽光のリスクとして考えられるのは太陽光発電システムの経年劣化による発電効率の低下や雨や台風などによって物がぶつかってしまって破損してしまう場合です。

太陽光発電システムによる土地活用は、周りに高い建物が建つ事のない郊外の大きな土地での運用がいいでしょう。太陽光を遮るような都心部ですと屋上などに設置しなければなりません。周辺に建物などがなく利用方法の少ない場所で広い土地の利用方法としておすすめです。

８．ロードサイド

ロードサイドとは幹線道路沿いの土地や、人通りの多い道路に面した土地の事ですが、交通量が多い＆アクセスの良さを活かし、商業店舗を建てる土地活用のことです。 ロードサイドの土地活用は２つの方式があります。

・リースバック方式

店舗の建物を地主が建て、店舗事業者が一括借り上げ方式 ・事業用定期借地方式 店舗事業者へ土地を定期借地 コンビニエンスストアなど比較的小さな商業施設を除き、事業用定期借地方式がスタンダードな運用モデルです。ロードサイドの土地活用は幹線道路沿いに土地を所有しているのが前提ですので高い賃料を設定することができます。そのため、ロードサイドの土地は高い収益が見込めます。

９．コインランドリー

土地の上にコインランドリー用の建物を建てて設備を導入してコインランドリーやクリーニング店舗と併設し、家賃収入＆コインランドリーの利用者から収入を得る土地活用法です。

比較的狭い土地でもコインランドリーは導入しやすく、管理者を常駐させる必要がないので手軽に参入できると言われています。 しかし、設備の導入費が高価なことがネックです。

コインランドリー経営の問題点はいかに集客を行うか、ということです。ただ設置したから利用者が増えるわけではありません。

また、利用者が多い地域ではコインランドリーが乱立していますので、集客するのが難しいでしょう。また周辺にコインランドリーがない場所では思っていたほどの収益を挙げられないということもあり得ます。周辺のリサーチ不足で赤字になるケースもあるので、実際経営してみてからも収益を上げるために様々な努力が必要になります。

一般的に住宅街の近くが効果的と言われていて、利用者が車で洗濯物を運ぶことが多いため大型のコインランドリーの場合、駐車場のスペースもあると利用客が増える傾向にあります。

１０．老人ホーム

土地の上に老人ホームを建てて、賃料を得るという方法もあります。 少子高齢化の時代ですので市場拡大が大きく見込める分野ですのでかなり有効です。 老人ホームの施設運営業者が希望する施設を地主が建設し、一括借り上げで運用するのが一般的です。

建物の賃貸借契約は20年以上の契約が義務ですので、長期の安定収入が見込めるのと一括借り上げのため空室問題も避けることができます。 老人ホームですので土地の広さは必要ですが、郊外であれば需要がある土地活用法です。

１１．サービス付き高齢者住宅

サービス付き高齢者住宅は高齢者の安否確認や生活相談といったサービスが受けられる高齢者向けの賃貸住宅です。基本的には老人ホームと似たような運営ですが、条件さえ満たせば補助金を受けることが可能で、税制優遇を受けることもできます。

１２．賃貸併用住宅

賃貸併用住宅は土地の上に建てた建物の中に住む部分と賃貸する部分がある住宅です。 賃貸部分や、戸建賃貸と同じように考えることが出来ます。 また居住部分が51%以上であれば、アパートローンより金利の低い住宅ローンを利用することができるのでお得です。 賃貸部分は、最初に賃貸で出して、将来的に別の利用方法に転換する事も可能です。

１３．シェアハウス

シェアハウスは１つの建物の中に複数の居住空間があり、リビング、キッチン、浴室、トイレの共有部分を備えた賃貸住宅です。 基本的には賃貸アパートや賃貸アパートと同じ運用ですが、各部屋に浴室、トイレ、キッチンを付ける必要がないので、建築費を抑えることができるのが特徴です。 また、戸建ての貸し出しと比べると空室期間を短くすることができることも特徴でしょう。 【共同活用】 共同活用による土地活用には土地信託と等価交換があります。

１４．土地信託

土地信託は信託会社と信託契約を結び土地を提供する事で信託受益権を得る方法が一般的です。信託受益権は、土地の運用で得た利益から配当を受ける利益になります。 土地活用のプロはたくさんいます。そうした専門家に土地の運用を任せることで土地の上に建てた建物は信託契約終了後、そのまま受け取りが可能です。ただし、土地の運用で利益が出なければ配当が出ないこともあるので注意しましょう。

１５．等価交換

等価交換は、土地を提供し不動産会社にその土地の上に建物を建ててもらうという方法です。地主は完成した建物や元の土地の内、提供した土地に見合った分を取得する事です。 例になりますが、1億円の土地の上に3億円の建物を不動産会社が建てた場合、地主の割合は1/4なります。土地のうちの2500万円分、建物のうちの7500万円の権利を土地所有者が所有することになります。

また、その上に建てられた建築物からの収益も1/4得ることができます。 リスクを負う事なく、収益物件の権利を取得することが可能ですが、3億円という建物に対する初期投資を支払わなくていい分、収益は自分が建てた時と比べると少なくなります。

土地信託や等価交換による土地活用は基本的に「他人」に土地を運用してもらうので、信託会社や不動産会社から事業として見合う価値があるか判断される事になります。

まとめ

土地の活用法や収益モデルについてご説明いたしましたが、自分の土地の活用については、土地がどの土地活用法に向いているのかをしっかり見極めた上で収益モデルを検討するのが良いでしょう。 土地活用法で一番失敗するのは情報量の不足です。イメージだけで土地活用はうまく行きませんので、独断せずに必ず運用のプロに一度相談をする事が重要です。

土地活用のプロに相談する際も複数社の意見を取り入れて、土地活用を決めましょう。 都内で現実的に一戸建てのマイホームの購入をお考えなら 東京都内の場合、一戸建てを購入するのは非常に難しいという現実があります。都心部は山手線沿線を中心に非常に地価が高く、土地と建物を合わせて購入するとなると非常に高額になってしまいます。

また、建築物の高さが高いため、一戸建てを購入しても日当たりが悪く、想像していたようなマイホームライフが遅れないという可能性もあります。

東京都のひとつの特徴として移動は鉄道が中心です。特に都心に近づくにつれて自動車の保有率は低く、移動を公共交通機関に頼る傾向にあります。 東京23区の西の地域、多摩地域には東京のベッドタウンが多く広がっています。

特に八王子や立川、日野、昭島、福生などは山手線西部の新宿、渋谷、池袋などにアクセスが良く、自然も多く残る地域であることから多くの住宅街があります。 西多摩地域では青梅市や福生市などが中心地域です。

青梅市や福生市は立川駅までのアクセスもよく、立川駅から中央本線で30分から40分ほどで新宿に出ることができます。 また、車でも出入りしやすい大きな駐車場のある商業地域が多くあります。 実際にそれらの地域での一戸建ての購入価格を見てみましょう。当然のことながら、駅に近くなればなるほど地価は高くなります。そのため、一戸建ての購入費用も当然高くなります。

少し駅から離れ、実際通勤・通学にそう不便ではない距離、徒歩15分圏内であれば、3,000万円台での一戸建ての購入が可能です。同じ専有面積の都心のマンションがその3倍以上の値段であるのに対して、多摩地域であれば、その1/3ほどの費用で一戸建ての購入が可能なのです。

購入価格が3,000万円で20年ローンを考えた場合、単純計算で年間150万円、月あたりでは12.5万円の支払いでいいことになります。もちろん住宅ローンやその他の税制などのことを考えると実際に必要な費用は更に高くはなります。

しかし、現実的に不可能な価格ではないことは確かなのです。 お子さんがいる場合には、住んでいる場所の環境というのは成長に大きな影響を与えます。子どもにとっては自然が多くのびのびとした環境、親御さんにとっては都心部へ通勤可能な多摩地域というのは、子育ての面と仕事の面を両立可能な理想の居住空間ではないでしょうか。