建売住宅の購入を検討する場合に、いくつか知っておかなければならない注意点があります。
たとえば、立地によっては建て替えが制限されたり禁止されたりすることがあるのです。
自分の土地であっても使えない領域がある場合もあります。
今回は、建売住宅で実際にトラブルになることがある注意点について紹介します。
建て替えできない建売住宅とは実際にはどのような物件か
具体的には「再建築不可物件」と言って、現存する建物を解体しても同じ場所に新たに建築することが認められていない物件のことを指します。
建て替えできない住宅というのは、実際には建物ではなく土地に問題がある場合がほとんどです。
本来、建物は建築基準法で幅員4m以上の道路に設置することが定められています。
危急の際に救急車やパトカーが通れる道幅を確保するためです。
向かいの家がある場合は、半分の2mでかまいません。
ただし、この法律が施行される1950（昭和25）年以前に建てられた家屋は適用から除外されます。
もし、このような築古物件を購入した場合、建て替え時には建築基準法が適用されるため、土地の広さによってはあたらしく建築ができない可能性があるのです。
道路幅に足りない分を自分の土地を使って補完できる「セットバック」という方法がありますが、道路幅分の土地には自家用車を停められません。
狭い土地の場合、日照権の問題で建物の高さが制限されている場所では、建蔽率をクリアして建築することが困難になることがあるのです。
ただし、リフォームについては問題ありません。
市街化調整区域の建売住宅に実際にあるメリットとデメリット
自治体ごとに、都市計画で市街化区域と市街化調整区域を定められます。
原則として、市街化調整区域には住宅を建築することが認められません。
住宅や商工業用地を定めないことで無秩序な都市開発を抑制し、農林水産業とのバランスをとるためです。
ところが、まったく住宅が建てられないわけではありません。
農業をする人の自宅や規制緩和などで、マイホームを新築することは可能なのです。
市街化調整区域にある物件のメリットとしては土地が広い、物件が安い、固定資産税が安いなどが挙げられます。
商業施設が遠く、学校や駅も少ない点には注意しなければなりません。
もともと市街地として開発しない区域であるので、利便性が良くないこと、手放すときに売りづらいことなど、デメリットが多いことに留意しておきましょう。
まとめ
せっかく購入したマイホームが、建て替えや住み替えを検討する時期になって、建て替え不可や売却しづらい物件であったことを知ると大変です。
物件を探すときには、利便性だけでなく建築基準や各自治体の立地基準にも照らし合わせて検討するようにしましょう。
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