任意売却で抵当権消滅請求はできる？仕組みや代価弁済との違いも解説

住宅ローンの返済が困難になった際には、任意売却を検討することが現実的な選択肢の1つとなります。
ただし、抵当権が残っていると売却手続きが進まず、対応を誤ると競売に移行するおそれがあるでしょう。
本記事では、任意売却時に関係する抵当権消滅請求の仕組みや代価弁済との違い、実施のポイントについて解説いたします。

抵当権消滅請求とは

抵当権消滅請求とは、抵当権付き不動産を取得した第三者が、抵当権者に対してその抵当権を消滅させるよう請求できる制度です。
また、第三取得者とは、債務者以外の者で、売買や贈与などを通じて所有権を取得した方を指します。
この請求が成立すると、抵当権が登記上から抹消され、取得者が抵当権のない状態で所有できるようになります。
抵当権者は、提示された弁済金額を受け入れるか拒否するかを選択でき、拒否した場合には競売手続きへ進むこともあるでしょう。
そして、制度の目的は、第三者が正当に取得した不動産の利用を妨げず、権利関係を整理することにあります。
ただし、請求には法的要件があり、適正な手続きを経なければ効力が認められないため注意が必要です。

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抵当権消滅請求と代価弁済の違い

抵当権消滅請求と似た制度に代価弁済がありますが、両者は主体と手続きが異なります。
代価弁済は、抵当権者が不動産を買い受けた者に代価の支払いを求め、支払い後に抵当権を消滅させる仕組みです。
一方、抵当権消滅請求は、第三取得者が自らの意思で抵当権者に請求をおこなう点が異なります。
また、代価弁済は売買によって、不動産を取得した者に限られ、贈与などの無償取得者には適用されません。
保証人が不動産を取得した場合、代価弁済の対象となることがありますが、抵当権消滅請求をおこなうことはできないのです。
地上権を持つ者にも、代価弁済の適用が及ぶ場合がありますが、抵当権消滅請求では、原則として地上権者の請求は認められません。
このように、両者は似て非なる制度であり、状況に応じた選択が求められます。

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抵当権消滅請求をおこなう際のポイント

抵当権消滅請求をおこなえるのは、債務者本人ではなく、第三取得者に限られます。
債務者が請求すると、債権者の担保権を一方的に消すことになり、公平性を欠くためです。
手続きでは、すべての抵当権者に通知をおこなう必要があります。
通知から一定期間を過ぎても回答がない場合、「みなし承諾」として、抵当権が消滅したと扱われる場合があります。
また、請求をおこなう「時期」も大切です。
そして、競売の手続きが始まってしまうと、抵当権消滅請求をおこなっても効力が及ばないため、早めの対応が求められます。
なお、任意売却を検討する段階で、弁護士や不動産会社に相談し、最適な方法を判断することが望ましいでしょう。

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まとめ

抵当権消滅請求は、第三取得者が所有権を取得した後に抵当権を消すことを求める制度です。
代価弁済との違いは、請求の主体と適用範囲にあり、取得形態によって使い分ける必要があります。
手続きの際は、債務者が請求できない点やみなし承諾の仕組み、実施の時期を十分に確認することが大切です。
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