高度利用地区にある土地はどうなるの？制度の概要や高度地区との違いも解説
土地を売買する際、「高度利用地区」という言葉を耳にすることがあります。
この制度は、都市の発展や土地の有効活用を促すために設けられたものです。
本記事では、高度利用地区の概要、建築基準法との関係、高度地区との違いについて解説いたします。
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高度利用地区とはなにか
高度利用地区とは、都市計画法に基づき、用途地域内で土地を効率的に使うために定められる地区です。
この制度では、土地利用の高度化を目的として、建ぺい率や容積率、建築面積などに独自の制限が設けられます。
従来の用途地域が「建物の種類や用途」を制限するのに対し、高度利用地区は「土地をどのように活かすか」を重視しています。
たとえば、複数の敷地をまとめて再開発することで、より整った街並みや広い歩道を確保することが可能です。
また、壁面位置や最低限の敷地面積なども定めることで、無秩序な建築を防ぎ、都市環境の質を向上させる狙いがあります。
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高度利用地区と建築基準法の関係
高度利用地区の建築制限は、建築基準法第59条に定められています。
この条文では、都市計画で定められた建ぺい率や容積率、壁面位置の制限などに建物が適合しなければならないと規定されています。
ただし、すべての建築物がこの制限の対象となるわけではありません。
たとえば、木造や軽量鉄骨造で階数が2階以下、地下室を持たないなどの撤去が容易な建築物については、許可を受ければ例外的に建築が認められる場合があります。
また、派出所や公衆トイレなどの公益性の高い施設も、行政の判断で制限を緩和されることがあります。
このように、建築基準法と都市計画制度は連携しながら、地域の特性に応じて柔軟に運用されている点が特徴です。
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高度利用地区と高度地区の違い
高度利用地区と混同されやすい制度に、「高度地区」があります。
両者はいずれも、都市計画法に基づく制度ですが、目的や適用内容が異なります。
高度利用地区が、土地の効率的利用や再開発の促進を目的とするのに対し、高度地区は建物の高さを制限することで、周囲の環境や日照を守ることが目的です。
また高度利用地区は、都市中心部などで建物の集積を促す方向に働くのに対し、高度地区は住宅地などで過剰な高層化を防ぐ役割を持ちます。
つまり、前者は「開発を進めるための制度」、後者は「環境を保全するための制度」といえます。
さらに、高度地区では斜線制限や絶対高さ制限が中心となる一方、高度利用地区では容積率や建ぺい率、壁面位置の制限が主要な項目です。
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まとめ
高度利用地区は、用途地域内で土地の有効活用を促し、都市機能を高めるために設けられた制度です。
建築基準法第59条に基づいて制限が定められていますが、公益性や構造に応じた例外も認められます。
一方の高度地区は、高さ制限を中心に周囲の環境保全を目的とする制度であり、用途や目的が異なります。
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