土地の建ぺい率・容積率とは？緩和規定も解説
土地や建物には、周辺に暮らす人々の快適さや安全を考慮してさまざまな規制が設けられており、建ぺい率や容積率はその代表的なものです。
建ぺい率・容積率を知らずに土地を購入すると、思いがけずに規制違反となる恐れがあります。
そこで今回は、土地の建ぺい率・容積率について解説します。
緩和規定やその条件にも触れるので、ぜひ参考にしてください。
土地・建物の建ぺい率とは？建物を造る際にどう関わってくる？
建ぺい率とは、その土地における建物に使用可能な面積の割合です。
たとえば、広さが160㎡の土地で建ぺい率が50％の場合、160㎡の50％である80㎡を使用して建物を建設できます。
建ぺい率が大きいほど建物に使用できる面積が広くなるため、利用価値の高い土地とみなされるのです。
ただ、建ぺい率が小さいからといって一概に価値が低くなるわけではなく、ゆとりをもった家を建てたい方なら問題視しないことも珍しくありません。
なお、建ぺい率は不動産会社のチラシやホームページ上で確認できるほか、自分で調べることも可能です。
市役所などの都市計画課へ問い合わせたり、行政が公開している「都市計画図」を見るなどして確認できます。
土地の容積率は延べ床面積の規定！
容積率とは、その土地において建設可能な建物の延べ床面積を定めたものです。
たとえば、広さが160㎡の土地で容積率が50％の場合、この土地に建設できる建物の延べ床面積は160㎡の50％である80㎡までです。
延べ床面積なので、2階建ての建物なら1階と2階の床面積の合計が容積率の範囲内に収まらなければなりません。
容積率には、高層の建物によって周辺住宅の日当たりや風通しが阻害されるのを防ぐ目的があります。
なお、敷地に接する道路の幅が12mに満たない場合、幅員に地域ごとの定数をかけた数字と指定の容積率のうち、いずれか小さいほうが容積率の上限となりますので、注意しましょう。
土地の建ぺい率・容積率が緩和されるケースとは？
条件を満たせば、建ぺい率・容積率の規制が緩和されるケースもあります。
建ぺい率の緩和条件は、以下のとおりです。
●2つの道路に挟まれているもしくは2つの道路の角に位置する
●防火地域の範囲内で耐火建築物または延焼防止建築物を計画している
●準防火地域の範囲内で、耐火建築物・延焼防止建築物・準耐火建築物・準延焼防止建築物のいずれかを計画している
これらの条件のうち、どれかに当てはまれば、指定の建ぺい率に10％を加算できます。
またロフトや屋根裏収納などは、その直下の床面積の半分を限度として、容積率の計算から除外できます。
さらに地下室も、住宅として使用する床面積の1/3までを含めずに計算が可能です。
まとめ
周辺環境への影響を考慮して、土地には建築物の面積を制限する建ぺい率や、延べ床面積を制限する容積率が決められています。
土地の状態や建物の構造によってはそれらが緩和されるケースもあるので、その条件を把握しておきましょう。
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