田んぼや畑などの農地を所有することになったが実際には農業をおこなわないので、売却をしたいと考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし一般的な宅地などに比べて農地は売却しづらいと言われています。
農地売却に関する農地法などの制限内容や売却に関わる方法や手順などをご紹介します。
農地が売却しづらい理由は農地法と都市計画法の制限
農地は農地のままでは売却しづらく、宅地などへ利用目的を変更しての売却も可能ですが、農地法による制限があります。
農地法で規定された売却の方法には以下の2種類があります。
●3条許可：農地を農地として農業従事者に売却する方法
●5条許可：農地を農地以外に活用することを目的として売却する方法
5条許可の場合は農地委員会にくわえて、転用に関して都道府県知事の認可が必要になります。
農地をそのまま農地として農業従事者に売却する場合には農業委員会の許可さえ得られれば可能です。
しかし農家の高齢化や跡継ぎ問題などから農業従事者は年々減少傾向になり、農地は他の目的に転用しなければ売却しづらい環境にあります。
農地を売却する際の方法と手順
農地を売却する方法は、農地として売却するか、あるいは転用して売却するかによって手順に違いがあります。
農地として売却する
農地のまま農業従事者に売却する場合の手順は以下の通りです。
●買主となる農家を見つける
●売買契約を締結する
●農業委員会に申請し許可を得る
●売買代金の授受と所有権の移転登記をおこなう
農地を転用して売却する
農地を転用して売却するためには、以下の2つの基準を満たして許可を得なければなりません。
●立地基準：農地の区分であり、第2種あるいは第3種に分類されている農地が転用可能
●一般基準：転用の目的が確実に実行されるかを審査され、基準を満たした場合に転用可能
また該当する農地が都市計画法によって市街化区域に含まれている場合には、比較的容易に転用の許可を得ることができます。
しかし、市街化調整区域に含まれている場合には安易な宅地転用などを制限する目的から厳しく審査され、開発許可を別途受けなければなりません。
農地売却の際に発生する主な費用
農地を農地として売却する場合も、転用して売却する場合も発生する主な費用は同様であり、以下の通りです。
税金
農地売却に関わる税金は2種類あります。
●譲渡所得税：売買益に課せられる税金
●印紙税：売買契約書に貼付する印紙代、1,000円から30,000円
ちなみに、土地の売買には消費税は発生しません。
また、税金には条件によって特別控除などが設定されています。
諸費用
農地の売却に関連する税金以外の主な費用は以下の2種類です。
●仲介した不動産業者への手数料
●書類作成などを委託した行政書士費用
まとめ
農地を売却する場合には農地法の規定により様々な制限が課せられます。
さらに、農地を他の目的に転用して売却する場合には許可申請が必要です。
農業人口が減少している環境の中で農地の売却はますます難しい状況となることが想定されます。
将来的に農地の売却をおこなう可能性があるのであれば、早期に検討を始めることをおすすめします。
私たち株式会社住まいるほーむでは、西多摩エリアの不動産情報を豊富に取り扱っております。
不動産購入をご検討中の方は、お気軽にお問い合わせください！
弊社へのお問い合わせはこちらをクリック↓
