土地を売却する際には、利便性の良さや需要の高さなどさまざまな要素から売却価格を決めます。
土地の価値を決めるこうした要素のなかでも重要なのが、土地と道路との関係です。
そこで今回は、道路に面していない土地がどのようなものか、道路に面していない土地の売却価格や上手に売却する方法を解説します。
道路に面していない土地の種類
道路に面していない土地は、主に3種類のパターンがあります。
1つ目が、建築基準法で道路と認められていない幅4m未満の道に接している土地です。
2つ目は、幅4m以上の道路に接していても、土地と道路との接続部分が2m未満である土地となります。
3つ目が、いわゆる「袋地」や「準袋地」とよばれるもので、土地の周囲をほかの所有者の土地や河川などに囲まれている土地です。
建築基準法では防災上などの観点から、土地が幅4m以上の道路に2m以上接することを求めていて、これを接道義務とよびます。
道路に面していない土地は無道路地ともいわれますが、このような土地は再建築が認められないため、売却時には注意が必要です。
道路に面していない土地の売却価格
一般的に、道路に面していない土地は、そうでない土地と比べて3割程度価格が下がるとされています。
相場価格が下がってしまう理由は、接道義務を満たしておらず、新たにマイホームを建てたり古くなった住宅を建て替えたりできないためです。
道路に面していない土地はこうした観点から利用価値が低いと判断され、安値で手放さざるを得ないケースがほとんどでしょう。
ただし、土地の価値を決めるのは、道路に面しているかどうかだけではありません。
土地の価値を決める査定基準には、交通の利便性の高さ・スーパーマーケットや学校の近さ・日当たりの良さなどの要素も関わります。
不動産売買のプロである不動産会社は、これらの要素を総合的に判断し、土地の価格を算出しているのです。
道路に面していない土地を上手に売却する方法
接道義務を満たさず再建築ができない土地であっても、ポイントを押さえれば上手に売却できる可能性があります。
まず、隣地所有者に購入の意思がないか確認してみましょう。
隣地も道路との接続部分が狭く再建築不可で困っている場合、2つの土地を統合して接道義務を果たせるならば高値で売れるケースもあります。
また、接道義務を満たすための改善をおこなってから売却するのも1つの方法です。
隣地を買い取る・建築時のみ隣地を借りる・土地を後退させ道路の幅員を広げる「セットバック」をおこなうなどの手段を考えてみてください。
まとめ
道路に面していない土地は、接道義務を満たせず再建築もできないため、売却価格が下がってしまいます。
こうした土地を上手に売却するには、隣地所有者に購入を打診したり、セットバックなど再建築可能になるよう対策をとったりしてみてください。
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