借地権を登記するメリットは？売却時の手続きや注意点についても解説

土地購入の費用を抑えられる借地権付き物件は、好立地な場所にマイホームを持つための、有効な選択肢となります。
しかし、他人の土地を利用する権利関係の複雑さから、将来的な立ち退きリスクや手続きについて、不安を感じる方も少なくないでしょう。
本記事では、借地権登記の必要性と、借地権の種類や、登記するメリットについて解説します。

借地権登記の必要性と法的な義務

借地権には「借地権そのものの登記」と「借地上の建物の登記」の2つの側面があり、それぞれ扱いが異なります。
まず、土地の登記簿に借地権を設定することは法律上の義務ではなく、地主の協力が得られないケースも多いため、ほとんどおこなわれていません。
一方で、借地上の建物を自分名義で登記することは、自身の権利を守るための、実質的な必須条件となります。
なぜなら、借地借家法第10条第1項により、借地上の建物を登記すれば、土地の登記がなくとも第三者に対抗できると定められているからです。
また、2024年4月1日から相続登記が義務化され、建物を相続した場合は、3年以内の申請が必須となりました。
正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があるため、法改正に対応した適切な手続きが求められます。

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借地権の種類とそれぞれの特徴

借地権には「地上権」と「賃借権」という2種類が存在し、その法的性質は異なります。
地上権は「物権」に分類され、土地を直接支配する強力な権利であるため、地主の承諾なしに譲渡や転貸が可能です。
また、地上権者は地主に対して、登記手続きへの協力を請求できる権利を持っており、抵当権の設定も自由におこなえます。
対して、賃借権は「債権」であり、地主との信頼関係に基づく契約のため、建物の売却や建て替えには原則として地主の承諾が必要です。
賃借権には登記請求権がなく、地主が承諾しない限り登記できないため、市場に流通している借地権の大部分は未登記の賃借権となっています。
地上権は、自由度が高いものの希少であり、一般的な借地権付き物件の多くは、制約のある賃借権であることを理解しておきましょう。

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権利を登記するメリット

権利を登記するメリットは、土地の所有者が変わった場合でも、居住を継続できる法的効力です。
土地が売買や相続、競売によって第三者の手に渡ったとしても、建物登記があれば、新しい地主からの立ち退き要求を拒否できます。
この対抗力は、地主の事情に左右されずに生活の拠点を守るための、重要な法的防御手段といえるでしょう。
また、無関係な第三者が土地を不法占拠した場合でも、対抗要件を備えた借地権者であれば、妨害排除請求をおこなうことが認められています。
さらに、住宅ローンの融資条件として、建物の登記が求められることが一般的であり、資金計画を円滑に進めるためにも不可欠な手続きです。

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まとめ

借地権設定の登記は任意ですが、建物の登記は権利保全や、相続登記の義務化対応として不可欠な手続きです。
借地権には、物権である地上権と債権である賃借権があり、とくに、賃借権は譲渡などに地主の承諾が必要となる点が特徴です。
登記により対抗要件を備えることで、土地所有者の変更や、不法占拠といったトラブルから自身の権利を守ることが可能となります。
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